"המצב בישראל מצויין"
"אין שום בעיית מחירי נדל"ן, יקר לך? תעבור לפריפריה"
אני עדיין שומע את טענות הפינוק מועלות כנגד המחאה על עלוית החייה ובאופן מדוייק - עלויות המגורים.
וכדי לגרום לשינוי צריך תמיכה ציבורית, ולשם כך צריך קודם כל להבין שיש בעיה.
נקח דוגמא:
גיא רוצה לקנות דירה (נעזוב בנתיים את הגורמים לכך למרות שהם חשובים כשלעצמם), הוא רווק ומחפש דירה לעצמו.
ההכנסה הפנויה שלו מעל הממוצע, 10k₪/חודש
הוא מעדיף דירה בתל-אביב, בגלל הקירבה לעבודה, הזדמנויות העבודה, קירבה לספקי מוצרים ושירותים, ותחבורה ציבורית שהיא זמינה יחסית.
לשם כך הוא מקציב את הכמות המקסימלית המומלצת להחזרת ההלוואה שהיא 33% שזה יוצא לו
3,333₪/חודש
עלות דירת 2 חדרים ממוצעת בתל אביב עולה 1.3M₪~
ריבית ההלוואות (prime) נכון לכתיבת שורות אלא היא 3.5%, וסביר שבתנאי התחרות בשוק המשכנתאות הלוואה יקבל בPrime-0.9% כלומר 2.6%
אבל היא צפוייה לעלות ל4% לפחות במהלך השנים הבאות ולכן יש גם לקחת את זה בחשבון. (תודה לאיתי על התיקון)
לצורך החישוב נניח שהריבית הממוצעת במשך העשרות שנים הבאות היא בממוצע 2.5%, וזאת הערכה נמוכה
לגיא אין הורים שיכולים לעזור לו בהון הראשוני, לכן יש לו 2 אפשריות:
1. לוותר על רכישת דירה בכלל.
2. לחסוך 30%~ משווי הדירה כדי שהבנק יסכים לתת לו את ההלוואה.
כדי לחסוך 30% (=400K₪) , הוא לא יכול לשים בצד 33% ,יש לו שכירות לשלם לכן הוא שם 15% מההכנסה.
תחת תנאים אידיאליים שהוא באמת שומר בצד כל חודש יקח לו לשם כך 22 שנים!
ואז הוא יבקש את ההלוואה שאותה יחזיר במשך עוד 30 שנים!
ובדרך ישלם ריבית לבנק בסך 380K₪
האם זהו מצב רצוי?
האם זה בכלל הגיוני?
"אין שום בעיית מחירי נדל"ן, יקר לך? תעבור לפריפריה"
אני עדיין שומע את טענות הפינוק מועלות כנגד המחאה על עלוית החייה ובאופן מדוייק - עלויות המגורים.
וכדי לגרום לשינוי צריך תמיכה ציבורית, ולשם כך צריך קודם כל להבין שיש בעיה.
נקח דוגמא:
גיא רוצה לקנות דירה (נעזוב בנתיים את הגורמים לכך למרות שהם חשובים כשלעצמם), הוא רווק ומחפש דירה לעצמו.
ההכנסה הפנויה שלו מעל הממוצע, 10k₪/חודש
הוא מעדיף דירה בתל-אביב, בגלל הקירבה לעבודה, הזדמנויות העבודה, קירבה לספקי מוצרים ושירותים, ותחבורה ציבורית שהיא זמינה יחסית.
לשם כך הוא מקציב את הכמות המקסימלית המומלצת להחזרת ההלוואה שהיא 33% שזה יוצא לו
3,333₪/חודש
עלות דירת 2 חדרים ממוצעת בתל אביב עולה 1.3M₪~
ריבית ההלוואות (prime) נכון לכתיבת שורות אלא היא 3.5%, וסביר שבתנאי התחרות בשוק המשכנתאות הלוואה יקבל בPrime-0.9% כלומר 2.6%
אבל היא צפוייה לעלות ל4% לפחות במהלך השנים הבאות ולכן יש גם לקחת את זה בחשבון. (תודה לאיתי על התיקון)
לצורך החישוב נניח שהריבית הממוצעת במשך העשרות שנים הבאות היא בממוצע 2.5%, וזאת הערכה נמוכה
לגיא אין הורים שיכולים לעזור לו בהון הראשוני, לכן יש לו 2 אפשריות:
1. לוותר על רכישת דירה בכלל.
2. לחסוך 30%~ משווי הדירה כדי שהבנק יסכים לתת לו את ההלוואה.
כדי לחסוך 30% (=400K₪) , הוא לא יכול לשים בצד 33% ,יש לו שכירות לשלם לכן הוא שם 15% מההכנסה.
תחת תנאים אידיאליים שהוא באמת שומר בצד כל חודש יקח לו לשם כך 22 שנים!
ואז הוא יבקש את ההלוואה שאותה יחזיר במשך עוד 30 שנים!
ובדרך ישלם ריבית לבנק בסך 380K₪
כך שסך הכול לקח לו 52 שנים!
האם זהו מצב רצוי?
האם זה בכלל הגיוני?
רק כמה נתונים עובדתיים, אף אחד לא מקבל משכנתא ע"פ ריבית בנק ישראל אלא היא נקבעת ע"פ ריבית הפריים - ריבית ההלוואות (וגם זה עד גובה שליש מההלוואה) נכון להיום ריבית ההלוואות עומדת על 1.5% מעל ריבית בנק ישראל, קרי 3.5%, כאשר ממוצע ההלוואות עומדות על פריים מינוס 0.9%, קרי, 2.6%.
השבמחקבעוד מספר שנים שהריבית תעלה הממוצע יהיה סביב ה- 4% ובמסלולי צמודי מדד המצב יהיה קטסטרופלי לחלוטין.
אף אחד לא יקבל הלוואה כמובן על כל גובה הנכס, במידה ומדובר בדירה ראשונה הוא יקבל עד 70% מימון.
דבר הכי חשוב בבדיקה היא בעצם תשואת הנכס, כי לכל קנייה של דירה יש אלטרנטיבה של שכירות וכמובן היצעים וביקושים של דירות.
כרגע שההיצעים נמוכים והביקושים גבוהים לקניית דירה זה גורם לעליית מחירי הנדל"ן ולצערנו המצב לא עתיד להשתנות בשנים הקרובות.
מצד שני, ברגע שריבית בנק ישראל תעלה תהיה אלטרנטיבה לשכירות הדירה וזה גורם לשני דברים: 1. תשואה על הדירה משכירות חייבת לעלות 2. ברגע שהתשואה עלתה, כנראה זה היה מפועל יוצא שמחיר הדירה ירד (יכל להיות שהשכירות בלבד עלתה אבל זה קצת פחות סביר).
הקיצר יש לנו 2 גורמים שכרגע רק תורמים לעליית מחירי הדירות, 1. ריבית נמוכה ואלטרנטיבה מעולה לתשואה. 2. היצע נמוך וביקוש גבוה לדירות.
תודה על הנתונים, עדכנתי.
השבמחקאני רוצה להצביע על סיבה שלישית להעלאת מחירי הדירות
הזרמת כמויות כסף עצומות (באופן יחסי לשוק) לתוך ענף המשכנתאות
וזה בגלל ההעדפה מובנית של בנקים לתת את ההלוואה הזאת על פני הלוואות אחרות.